6月7號(hào)的高規(guī)格會(huì)議，又一次提及了房地產(chǎn)，與以往不同的是，這次并沒(méi)有在需求端上著墨太多，重點(diǎn)說(shuō)的“供給端出清”。
先把原話貼出來(lái)：“繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施”，“對(duì)于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤(pán)活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實(shí)推進(jìn)”。”
這次的會(huì)，有點(diǎn)不一樣。
咱們盤(pán)一盤(pán)關(guān)于房地產(chǎn)重要節(jié)點(diǎn)的會(huì)議，上半年有三個(gè)。
第一個(gè)是430，提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策”。
既說(shuō)了存量，又說(shuō)了增量。
這場(chǎng)會(huì)，首次提出了消化存量，引發(fā)了“去庫(kù)存”的遐想，所以我們看到36個(gè)月以上的高庫(kù)存城市暫停拍地。
同時(shí)也說(shuō)了優(yōu)化增量，那更好理解了，引導(dǎo)購(gòu)房需求嘛，所以我們看到杭州成都西安一股腦全放開(kāi)了。
第二個(gè)節(jié)點(diǎn)當(dāng)然是517，15%首付，取消利率下限，上海5改3，廣州全放開(kāi)，主打刺激購(gòu)房的需求端。
同時(shí)，又很詳盡的部署了回收存量土地房產(chǎn)，商品房收儲(chǔ)的路子。
第三個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，就是6月7號(hào)這一次。
這次和前兩次有什么不同呢？
注意用詞，繼續(xù)研究“新的”去庫(kù)存措施，還加上了“解放思想”這個(gè)詞。
都用上“解放思想”了，顯然，除了既有的首付利率限購(gòu)、棚改、國(guó)企收房，再大膽一些，還有更多更具想象力的招數(shù)沒(méi)使出來(lái)。
為什么這次格外強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”？
因?yàn)樾枨髠?cè)的政策最容易執(zhí)行，手起刀落，首付降到15%，利率下限取消，不再審查購(gòu)房資格，連夜就能落地，執(zhí)行的那叫一個(gè)快。
平安證券的統(tǒng)計(jì)，50城新房在517新政后21天時(shí)間里，累計(jì)成交套數(shù)比前21天環(huán)比增長(zhǎng)18.8%，但6月（截至7日）日均成交環(huán)比5月又降8.1%。
需求端的措施出的快，熱度來(lái)的快，效果消失的也快。
反過(guò)來(lái)，供給側(cè)的出清難度，不是一個(gè)量級(jí)的。
我上一期跟大家聊過(guò)，為什么降首付利率都沒(méi)用呢？因?yàn)閺墓┙o側(cè)新房的出清，再過(guò)渡到二手房的出清，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。
咱們拿收房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)實(shí)比預(yù)想的要復(fù)雜。
粵開(kāi)羅志恒總結(jié)了兩種模式。
一是地方向房企收購(gòu)待售新房，用作保障房。
二是以舊換新，路數(shù)有很多。
要么是中介幫賣(mài)代售，居民、中介、開(kāi)發(fā)商三方合作，一邊賣(mài)舊房，一邊鎖定新房房源。
要么是市場(chǎng)化的舊房換購(gòu)，或者國(guó)企下場(chǎng)收購(gòu)舊房用作保障房或者轉(zhuǎn)賣(mài)，同時(shí)要求居民選擇指定范圍的新房。
但這里就存在一個(gè)問(wèn)題：收房模式，能不能跑的通？能不能做到市場(chǎng)化？
天風(fēng)宏觀算了一筆賬：如果以穩(wěn)定房?jī)r(jià)、緩解地產(chǎn)壓力為目的，國(guó)資需要以市價(jià)或者高于市價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收儲(chǔ)。
當(dāng)前的二手房租金回報(bào)率，大致就是政府收儲(chǔ)作為保障性住房的預(yù)期回報(bào)。
如果以當(dāng)前 2.25%的PSL利率或者2.3%的10 年期國(guó)債收益率作為國(guó)資的融資成本，截至 2023年11月，38個(gè)樣本城市中，僅有14個(gè)城市的二手房租金回報(bào)率高于融資成本。